Bygningens livsløp

Forfall av en bygning pågår kontinuerlig og starter med en gang den tas i
bruk. Dersom bygningen ikke vedlikeholdes og slitte/ødelagte deler skiftes kontinuerlig så vil den degraderes og kvalitet og funksjon forringes. Figuren nedenfor forsøker å illustrere dette forløpet.

Kraven til funksjon og kvalitet endrer seg med tiden, slik at selv om skolen holdes på den kvalitet den hadde som ny, så vil det med årene oppstå et gap
mellom forventet kvalitet og opplevd kvalitet. Neglisjeres vedlikeholdet kan
gapet mellom nye krav og tilstand bli svært stort.

Start Drift og vedlikehold
Kontinuerlig kvalitetskontroll
Figurforklaring
Ulike faser
Energisertifisering
Websiden kan leses på to måter:
1. Du kan lese siden fra topp til slutt.
2. Du kan benytte deg av innholdsfortegnelsen på høyre side.
Figuren er tilpasset aktivhms.no med utgangspunkt i presentasjoner utarbeidet av prof. II Svein Bjørberg ved Institutt for bygg, anlegg og transport ved NTNU.
 

Figurforklaring:

Figur 1

  
Faguttrykk Forklaring
Kvalitet/funksjon Byggets beskaffenhet og tiltenkte bruksmåte. Omfatter for eksempel bygningsmaterialers og installasjoners bestandighet og utseende, brukervennlighet.
 
Nytt skolebygg Byggets kvalitet ved overtakelse
 
Design, planlegging og bygging Se figur 2 og forklaring til denne
 
Bygningen tas i bruk Overtakelse, se tabellen nedenfor
 
Nye krav Dette kan være at det kommer strengere myndighetskrav til inneklima eller energibruk, brukerne stiller høyere krav til komfort og brukervennlighet osv.
 
Kvalitet/funksjon ved periodisk oppgradering/vedlikehold Etter en tid med forfall og nedbryting foretas reparasjoner, oppgradering og/eller ombygging som hever bygningens kvalitet/funksjon
 
Oppgradering til nye krav Etter en tid med forfall og nedbryting foretas reparasjoner, oppgradering og/eller ombygging som hever bygningens kvalitet/funksjon slik at nye krav tilfredsstilles
 
Akkumulert forfall dersom vedlikehold neglisjeres Dersom det ikke jevnlig foretas reparasjoner, utskifting av ødelagte deler og oppgraderinger vil det samlede vedlikeholdsbehovet etter hvert bli stort og nærme seg kostnaden for å sette opp et nytt bygg.
 

 
 Topp

Kontinuerlig kvalitetskontroll

Figur 2  nedenfor illustrerer bygningens livsløp og en metode som kan bidra til at avvik fra planlagt og bygd kvalitet med hensyn til inneklima- og energirelaterte forhold kan avdekkes. Det gjøres oppmerksom på at figuren er forenklet og at alle ledd som i virkeligheten inngår i en byggeprosess i ikke er tatt med. Det som vanligvis tilstrebes er initial tilstandskontroll, vist med grønn pil . Tilstandskontroll påbegynnes i sluttfasen av monteringen og fortsetter inn i garantitiden slik at den også gir underlag til overtakelsen. Under tiltakskontrollen kontrolleres og prøves funksjonen til tekniske installasjoner. Tilstandkontroller bør gjentas gjennom byggets levetid slik at feil kan oppdages før inneklima og energibruk påvirkes negativt.
 

Ofte ser man imidlertid at prosessen rundt overtakelse er mangelfull, slik at man får situasjonen illustrert med gul pil . Feil oppdages ikke før bygningen har kommet i drift. Det finnes eksempler på at det kan gå mange år før feil oppdages, det betyr at brukeren har hatt et dårligere inneklima og høyere energibruk enn nødvendig.

Den beste måten å utføre kontroll på er vist med den røde pilen . Da starter kontrollen på planleggingsstadiet og følger bygningen kontinuerlig gjennom hele livsløpet. Ved å starte planleggingen tidlig kan det finnes optimale løsninger for hvordan bygningen skal drives og vedlikeholdes.

 

Ulike faser
Produksjon 3 - 5 år  
Idé Forklaring
Programmering

I utrednings- (eller analyse-) og programmeringsfasen skal det utredes og beskrives hvilke funksjoner og kvaliteter bygget skal ha. I denne fasen skal det foretas funksjonsanalyse og utarbeides romprogram - og deretter et byggeprogram.  FDV-ytelsene skal være inkludert.

Hvor store arealer trengs til ulike aktiviteter, for eksempel hvor mange klasserom og hvor store, hvor stor gymnastikksal osv. Hvor mye skal være grupperom, og hvor mye skal være større sammenhengende undervisningsarealer. Arkitekten lager skisser av bygget.
 
  Forprosjekt Det lages tegninger og beregninger utføres av for eksempel ventilasjonsluftmengder og energibruk. Dimensjonene fastsettes.

Det skal foreligge beregninger og vurderinger som viser investerings- og FDV-kostnader for den valgte løsning.
 
Prosjektering  
  Detaljprosjektering Det lages detaljerte tegninger for de som skal sette opp bygget.

Dette materialet er grunnlaget for anbuds-/tilbudskonkurranse, og etter det kontrahering av entreprenører (de utførende som skal forestå bygging og installasjoner).
 
Utførelse  
  Montasje Bygget reises og tekniske installasjoner monteres.
 
  Overtagelse Ved overtakelse går risikoen for bygget over fra entreprenøren til kommunen/byggeier.

I de fleste tilfeller der kommunen overtar anlegg fra entreprenør blir det holdt overtakelsesforretning med involverte parter. Ved en slik forretning skal de mangler som må rettes opp før kommunen kan overta anlegget, protokolleres. Etter at manglene er utbedret, kan datoen for overtakelsen bestemmes. Reklamasjonsfristene begynner å løpe ved overtakelse.

Formell overtakelse foretas normalt etter at entreprenørene har hatt ansvaret for driften i en viss periode, kalt prøvedriftsperiode som normalt er 3–6 mnd. Overtakelse forutsetter at bygningen er godkjent, dvs. ikke beheftet med vesentlige feil og mangler.
 
Drift og vedlikehold  
  Garanti Garantitider overvåkes og oppfølges av byggherre slik at forhold som ikke er i orden kan utbedres før garantiene utløper.. Funksjonsprøving skal være utført.
 
  Vanlig drift

Med noen års intervaller (3-5 år) bør det utføres en mer detaljert tilstandsvurdering av bygningen og tekniske installasjoner. I tillegg til besiktigelse av bygningen omfatter en slik undersøkelse funksjonstester og kontrollmåling av ytelser i tekniske anlegg (varme-, ventilasjons-, kjøleanlegg mm.). Kontrollen bør bestilles av firmaer som har god tverrfaglig kompetanse.  Tilstandsrapporten er et godt grunnlag for vedlikeholdsplanlegging.
 
Bruk 60 år  

Kilder: Veileder Forvaltning, drift og vedlikehold av idrettsbygg, Kultur- og kirkedepartementet, http://odin.dep.no/archive/kkdvedlegg/01/07/V0924048.pdf

Kontinuerlig kvalitetskontroll forutsetter bruk av bestemte prosedyrer for oppfølging av bygg og anlegg fra design til drift. De kan være basert på manuelle, datamaskinassisterte eller datamaskinbaserte metoder.
Alle metoder forutsetter bruk av egnede dataprogram for energi og inneklima simuleringer for å bestemme utgangspunkt for oppfølging.

Dette kan danne grunnlaget for energisertifisering.

Topp

Energisertifisering
Riktig funksjon med hensyn til energibruk og inneklima kan oppnås gjennom en kontinuerlig kvalitetskontroll av tilstander som oppnås under daglig drift over hele livsløpet for bygningen. De sammenlignes mot de forutsetninger som ble satt i designprosessen.

Topp